应城市人民政府-自然资源和规划局

《应城市土地征收成片开发方案（编号：2022CPKF4209810001）》（调整方案）

一、编制背景及意义

（一）政策背景

《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）自2020年1月1日起施行，第45条首次界定公共利益，缩小土地征收范围，明确提出符合条件的“成片开发”建设用地可以实施征收。

2020年11月5日，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号），有效期三年，2023年11月到期。2023年10月31日，自然资源部印发《土地征收成片开发标准》（自然资规〔2023〕7号），于2023年11月5日起施行，有效期五年。

为进一步做好湖北省土地征收成片开发工作，湖北省自然资源厅于2024年7月23日印发了《湖北省土地征收成片开发实施细则》（鄂自然资发〔2024〕23号），于2024年8月1日起施行。

（二）项目背景

2022年7月19日，《应城市土地征收成片开发方案》（编号：2022CPKF4209810001）（简称“2022年第一批方案”）获得批复，成片开发总面积1034.57公顷（平面面积），拟征地面积504.67公顷（平面面积），计划实施周期为2022年—2024年，3年内实施完毕。截至2024年10月，已征收面积190.96公顷，完成征收比例38%。

城镇开发边界内外实施情况：拟征地面积504.66公顷（椭球面积），包含城镇开发边界外259.91公顷，城镇开发边界内244.75公顷，其中，城镇开发边界外实施44.72公顷，城镇开发边界内实施146.24公顷。分年度实施情况，2022年度未完成年度任务，2023年度未完成年度任务。

分年度实施情况：2022年度未完成年度任务，2023年度未完成年度任务。

根据《湖北省自然资源厅关于印发〈湖北省土地征收成片开发实施细则〉的通知》（鄂自然资发〔2024〕23号）第九条第（七）条规定，“已批准实施的土地征收成片开发方案连续两年未完成方案安排的年度实施计划的，或者前两年完成土地征收规模未达到80%的，以市县为单位暂停受理土地征收成片开发方案审批申请”。第十条规定“土地征收成片开发方案实施周期为3年。土地征收成片开发方案经批准后，应当严格按照方案确定的范围、时序安排组织实施，不得随意调整。因国民经济和社会发展年度计划、国土空间规划调整或者不可抗力等因素导致无法实施的，可按规定调整土地征收成片开发方案，并报原批准机关审批。”

特此编制《应城市土地征收成片开发方案（编号：2022CPKF4209810001）》（调整方案），以下简称《调整方案》。

（三）项目实施的意义

1、成片开发方案调整是确保方案有效实施的需要。2022年7月19日“2022年第一批方案”获得孝感市人民政府批准，并完成省自然资源厅成果备案。湖北省“三区三线”划定成果于2022年11月正式启用，经核实，“2022年第一批方案”共259.91公顷拟征收土地位于城镇开发边界外。“三区三线”划定后，对于已经批准的成片开发方案范围与城镇开发边界集中建设区范围不一致的，应停止方案实施。本次针对“2022年第一批方案”做调整方案，根据湖北省“三区三线”划定成果，拟将“2022年第一批方案”中位于“三区三线”确定的城镇开发边界集中建设区外导致项目无法落地的地块全部调出，以保证应城市土地征收成片开发工作实施的高效性、完整性，不影响后续成片开发方案报批。

2、促进国土空间规划实施。编制土地征收成片开发调整方案，依据国民经济发展年度计划，进一步核实发展的重点区域，确保将国土空间规划确定的即将建设的重点项目纳入成片开发范围，防止规划与方案冲突导致项目难以落地。调整方案明确近期成片开发用地的位置、范围、基础设施条件、主要用途、实现的功能、拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划等，为建设项目更快落地创造条件，为依法依规批地供地提供依据，确保国土空间规划近期目标的实现。

3、提高土地利用效率，提高应城市第二产业竞争力。成片开发合理安排用地规模、结构和布局，优化土地利用空间格局，引导重点区域在成片开发范围统一规划建设、落实土地供应、引导土地集约复合开发，实现土地利用由粗放型向集约型的根本转变，对节约集约利用土地有着积极意义。本成片开发方案拟建多个工业项目，项目建成后，可促进应城市工业发展，提高应城市第二产业竞争力。

4、保障重点项目落地。土地征收成片开发会结合项目规划和实际需求，明确土地用途和布局，为项目的实施提供明确的指引，针对招商引资及重大项目，通过“落图+指标”的方式合理保障各类项目用地需求，为项目落地实施提供规划保障和连续、完整的土地空间，促进了重大项目的落地实施。

5、创造工作岗位。土地征收成片开发项目的实施，带动周边地区餐饮、商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展，将带动工业及服务产业的发展和壮大，创造更多就业机会和工作岗位。

二、编制依据

（一）法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）；

2.《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正版）。

（二）政策依据

1.《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2023〕7号）；

2.《湖北省自然资源厅关于印发〈湖北省土地征收成片开发实施细则〉的通知》（鄂自然资发〔2024〕23号）；

3.《湖北省自然资源厅办公室关于印发〈湖北省土地征收成片开发审查报批文本的通知〉》（鄂自然资办函〔2022〕10号）。

（三）相关规划

1.《应城市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（2021—2025）》；

2.《应城市国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）；

3.《湖北应城东马坊工业园总体规划（2022—2035年）》（初稿）；

4.《湖北应城经济开发区赛孚工业园总体规划（2021—2035年）》（初稿）；

5.《湖北应城经济开发区盐化工业园总体规划（2021—2035年）》（初稿）；

6.《湖北应城经济开发区盐化工业园（扩规）控制性详细规划》。

三、起草过程

本项目于2024年3月启动，经历前期准备、资料收集、部门对接、方案编制、意见征询、方案审核、优化调整等历程。现已根据各部门、村集体经济组织、投资企业、人大、政协等意见和项目建设条件、法律法规、政策规范要求修改完善。

四、主要内容

（一）调整内容

1．调整思路

调出的情况：未实施，位于城镇开发边界外无法实施的地块；未实施位于城镇开发边界内，但征地时间不明确或准备工作不充分或征地难度较大的地块。

保留的情况：未实施但位于城镇开发边界内，正在组卷报批土地；其他情况，如已实施征收土地地块间的缝隙，如未实施但位于城镇开发边界内且近期可能会征收的地块。

调入的情况：未编入成片开发方案内，位于城镇开发边界内，因规划需要、正在组卷报批或者即将实施征地的地块。

此外，原方案连续两年未完成方案安排的年度实施计划，结合实施土地征收实际情况，需要对原方案的拟征收的范围和实施时序做出调整，确保调整后连续两年均能完成方案安排的年度实施计划。

2．调整内容

盐化工业园片区：调整原因主要为国民经济和社会发展年度计划变更、受“三线”影响。调整前总面积449.7708公顷，《调整方案》保留其他土地42.6242公顷，保留已实施征收土地139.8308公顷；调出267.3158公顷；调入184.2503公顷。调整后总面积366.7053公顷。

东城工业园片区：调整原因主要为受“三线”影响和国土空间规划变更。调整前总面积491.5970公顷，《调整方案》保留其他土地10.2763公顷，保留已实施征收土地254.7926公顷；调出226.5281公顷。调整后总面积265.0689公顷。

长江埠工业园片区：调整原因主要为受“三线”影响和国土空间规划变更。调整前总面积93.1716公顷，《调整方案》保留其他土地5.3028公顷，保留已实施征收土地66.1846公顷；调出21.6842公顷，调入0.0017公顷。调整后总面积71.4891公顷。

综上，《调整方案》共调出515.5281公顷，共保留519.0113公顷，调入184.2520公顷，调整后方案总面积703.2633公顷。

《调整方案》调整一览表

3．调整结果

《调整方案》涉及拟征收土地范围调整，原方案拟征收504.6599公顷，非拟征收529.8795公顷；调整后拟征收477.6793公顷，非拟征收225.5840公顷。共减少拟征收26.9806公顷，减少非拟征收304.2955公顷。

《调整方案》涉及开发时序调整，原方案2022年拟征收229.3910公顷，调整后2022年拟征收194.1800公顷，减少35.2110公顷；原方案2023年拟征收175.5759公顷，调整后2023年拟征收203.4304公顷，增加27.8545公顷；原方案2024年拟征收99.6930公顷，调整后2024年拟征收80.0689公顷，减少了19.6241公顷。

调整前后拟征收土地范围、开发时序对比表

4．调整后实施情况

2022年拟实施194.1800公顷，已实施征收土地194.1800公顷，2022年实施率为100%；2023年拟实施203.4304公顷，已实施征收土地203.4304公顷，2023年实施率为100%；2022年和2023年共完成土地征收401.1650公顷，达到整个方案拟征收规模的84%，已实施征收土地总面积占拟征收总面积的96.47%，不涉及《湖北省自然资源厅关于印发〈湖北省土地征收成片开发实施细则〉的通知》（鄂自然资发〔2024〕23号）提出的“（七）已批准实施的土地征收成片开发方案连续两年未完成方案安排的年度实施计划的，或者前两年完成土地征收规模未达到80%的。”因此，调整方案可行。

（二）调整后成片开发基本情况

1．土地位置、面积和范围

《调整方案》包含3个片区：盐化工业园片区、东城工业园片区、长江埠工业园片区。涉及四里棚街道、东马坊街道、郎君镇、长江埠街道、城中街道，共5个乡镇（街道）33个村（社区）。

2．土地权属、地类、征收土地情况

根据2023年国土变更调查成果，本方案拟用地总面积703.2633公顷，其中，农用地238.7634公顷，建设用地463.0319公顷，未利用地1.4680公顷。涉及国有土地377.1030公顷、集体土地326.1603公顷。

拟征收土地477.6793公顷，涉及四里棚街道、东马坊街道、郎君镇、长江埠街道、城中街道，共5个乡镇（街道）24个村（社区），拟征收土地占用耕地133.9064公顷，其中水田104.1018公顷、水浇地8.7562公顷、旱地21.0484公顷，占用耕地平均质量等别2.23等，占用耕地拟通过应城市补充耕地指标库挂钩落实占补平衡。

3．基础设施条件

三个区片的交通、水电、通信条件较好，附属设施较完善，适合开发建设。

4．规划符合性分析

本方案符合《应城市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（2021-2025）》发展定位和要求。《调整方案》确定的成片开发用地（不含已批用地）位于湖北省国土空间规划编制工作领导小组办公室正在组织开展联合审查的应城市国土空间规划确定的城镇开发边界内。我市承诺将后续实施计划纳入当年度国民经济和社会发展年度计划，确保本方案建设用地布局及规模（含空间矢量）统筹纳入规划期至2035年的国土空间规划及“一张图”，并做好过渡期台帐管理。

成片开发范围用地部分符合（东马坊、盐化、赛孚）工业园规划，部分用地不符合。成片开发范围内部分拟开发建设内容与已有的控制性详细规划不完全相符（正在编制新一轮控制性详细规划），我市承诺对不符合控制性详细规划区域，同步开展涉及区域控制性详细规划的编制和调整工作。

5．选址适宜性

成片开发范围选址没有现状地质灾害；不会对自然保护地、饮用水源保护区、湿地等产生影响，且范围内不涉及永久基本农田、生态保护红线、各级生态公益林、自然保护区与地质公园等生态保护要素；与已经批复的成片开发在空间上没有重叠，选址适宜。

（三）调整后主要用途、拟建设项目、开发时序和实施计划

1．主要用途

拟征地总面积477.6793公顷，主要用途为城镇住宅用地、教育用地、工业用地、城镇村道路用地、交通场站用地、排水用地、环卫用地、公园绿地、防护绿地、广场用地。其中，工业用地368.1405公顷，拟促进三大工业园盐碱化工、绿色化工、精细化工产业发展。

2．拟建设项目、开发时序和实施计划

《调整方案》拟安排项目243个，计划实施周期保持不变，为2022年—2024年，3年内实施完毕。2022年实施项目67个，完成土地征收面积194.1800公顷；2023年新实施项目68个，完成土地征收面积203.4304公顷；2024年新实施项目108个，完成土地征收面积80.0689公顷。

（四）调整后公益用地和其他情况

1．公益用地

成片开发范围内公益性用地面积325.7915公顷，其中，规划公益性用地105.5151公顷，现状公益性用地220.2765公顷，公益性用地占总用地面积比例为46.33%，符合《湖北省土地征收成片开发实施细则》公益性用地占比一般不低于40%的规定。

2．其他情况

经核查，本方案不占用永久基本农田，不占用生态保护红线，不占用自然保护区。批而未供和闲置土地处置任务完成良好，不存在各类开发区、城市新区建设用地节约集约考核评价中连续三年排名末位的情况，符合部、省规定的标准。

（五）调整后效益分析

拟征收工业用地共368.1405公顷，预计工业用地新增固定资产投资约82.83亿元，预计土地出让收益为6.63亿元，工业用地税收为土地增值税，预计年均税收为9.94亿元/年。实施成片开发建设，将大大增加社会经济总量，提高政府财政收入。

此外，成片开发将促进土地集约利用，促进产业升级，创造岗位，带动就业等。

（六）调整后实施保障

1．征地农民利益保障

拟征收土地上的，地上附着物和青苗补偿标准拟按照《应城市人民政府〈关于公布征收集体建设用地、未利用地和被征收土地地上附着物和青苗补偿标准〉的通知》（应城政发〔2024〕2号）规定的有关标准执行。

成片拆迁房屋、工矿企业或其他建筑设施，将按照应城市人民政府或各乡镇政府（街道办）制定的房屋拆迁补偿安置方案执行。

涉及的征收土地将严格按规定履行征地报批前告知、现状调查及确认、听证、公告等程序。

2．征求意见情况

本调整方案成片开发范围涉及的应城市的5个乡镇（街道）、33个村（社区），其中，调整方案中保留地块涉及25个村（社区），调入地块涉及8个村（社区）。在2022年已经征求过调整方案中保留地块涉及的22个村（社区）的集体经济组织的意见，本次调整方案补充征求调整方案中保留地块涉及的未征求的3个村（社区）意见和调入地块涉及的8个社区意见，现经各集体经济组织召开村民代表大会表决，均达到三分之二以上村民代表同意的规定。

此外，重新征求了10个相关直属部门、人大代表、政协委员以及有关专家学者、社会公众人士的意见。